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渥太华房地产简报-七月

渥太华的小伙伴们，

在这个炎热的夏天，希望你们能和家人们度过一段美好假期。我参加了一些渥太华六七月的社区活动，玩得挺开心的。欢迎朋友们搜索关注我的Instagram账户 Xing Gao (@xingottawa) • Instagram photos and videos 。我会在上面持续更新更多渥太华的活动。希望能在这些有趣的活动里见到你们！


市场动态


先为大家提供一些最新的渥太华住宅房地产市场信息。 


截至2023年6月，尽管政策性加息造成一些不良反应，渥太华房地产市场继续展示出其独特的韧性。与2023年5月相比，永久产权，独栋房的平均价格基本持平，公寓价格则比上月上涨1%。然而，市面上的房屋存量有所下降，虽然这在6月份新挂牌房源减少的情况下是正常的，但与2022年同期相比仍然相当低，且低于OREB统计的5年平均水平。房产销售速度与5月相同，不过这个指标在短期内也许不是特别有效，因为每次加息过后，总有一些买家为了锁定利率而加速其购买计划。


加拿大央行即将在本月进行加息，我正在准备一份关于利率对住房影响的深入分析，将于下周在我的博客上公布，大家可以到时候查看（加拿大央行将于7月12日加息25个基点，可能是最后一次： 路透调查Bank of Canada to raise rates 25 basis points on July 12, possibly the last: Reuters poll | Reuters）。在本期月度更新中，我会简短介绍央行利率对房价的影响。


正如上次更新所提到的，影响房价的社会经济因素有很多，而央行利率是其中最重要的因素之一。利率与房价之间的关系是全球政策制定者和金融市场关心的话题，大多数研究文献认为收入和利率是决定房价的两个最重要的因素（Kishor, N.K., Marfatia, H.A. The Dynamic Relationship Between Housing Prices and the Macroeconomy: Evidence from OECD Countries. J Real Estate Finan Econ 54, 237–268 (2017). https://doi.org/10.1007/s11146-015-9546-8）。当然在不同的国家，不同的宏观经济因素在决定整体房价方面发挥的作用有所不同。


央行利率会通过多种方式影响房价，包括购房借贷成本、投资者行为和建筑成本。与其他因素相比，利率通常会对房价产生直接影响。加拿大中央银行的一项研究表明（Gorea, D., Kryvtsov, O., & Kudlyak, M. (2022). House Price Responses to Monetary Policy Surprises: Evidence from the US Listings Data; House Price Responses to Monetary Policy Surprises: Evidence from the U.S. Listings Data (publications.gc.ca)），房价对货币政策意外的反应比以前所寻求的要快得多。研究人员发现，收缩性货币政策意外会在两周内将住房挂牌价格降低0.2%-0.3%，其幅度与对股票价格的影响相当。 


Sutton, G. D.发表于2002年的一项研究（《解释房价的变化》，Explaining changes in house prices, BIS quarterly review, 32(1), 46-60. Explaining changes in house prices - BIS Quarterly Review, part 6, September 2002）根据1995年至2005年的实际数据发现，实际利率下降会随着时间的推移导致房价上涨（见下图），且加拿大和荷兰是利率变化后最容易出现价格波动的国家。


根据加拿大统计局和加拿大房地产协会提供的2005年至2023年6月的数据制作图表如下。如果仔细查看，我们可以发现加拿大的平均房产价格和利率数据也佐证了大部分学术研究中描述的关系：



在该图中，蓝线代表加拿大每月平均房价，橙线则代表当月适用利率。我们可以清楚地看到，当利率上升时，房价在接下来的时间里会一定程度下降。也可以看到，加拿大的平均房价并不一定遵循这一总体趋势，特别是在2017年至2019年期间出现了一些利率急剧上涨，而房价下跌并不明显的例子。


通过对学术文献和现有数据的梳理，我认为利率在房价决定中起着非常重要的作用，它对房价的影响几乎是立竿见影的，而其他社会经济因素可能需要更长的时间才能完全体现出来（人口变化、政策变化等）。然而，适度的、可预测的利率变化的效果是有限的，因为消费者/投资者通常会根据预期利率/成本来调整他们的行为，而大幅改变总体行为的唯一方法是制造系统性冲击（例如，2020年春季利率的大幅下降导致加拿大房价飙升），这种行为可能不是中央银行用来控制房价的理想政策工具。我对渥太华市场的预测是，无论政策利率的影响如何，渥太华-加蒂诺住房市场的基本面（供应短缺，人口增长，就业良好）在短期内不会改变，因此，除非我们的经济发生重大转变，否则房价将保持稳定。


七月/八月活动



source: https://ottawabluesfest.ca/


以下是七八月份值得一去的一些活动：


小贴士


渥太华市政府于2023年6月28日举办了关于市政规划的入门讲座。在这次讲座上，渥太华市政规划职员概述了其城市规划过程，包括如何处理规划条例变更，以及可能影响规划过程的不同因素。以下是会议的录音，有兴趣的人可以点击以下链接来收听 June 28, 2023 Public Primer Recording.mp4 - Google Drive.

渥太华市的另一个重要项目是Lansdowne 2.0总体规划。渥太华市政府计划在7月13日举行一次线上市民意见咨询会，感兴趣的小伙伴们可以在这里注册参加： Lansdowne 2.0 | Engage Ottawa。

七月是一年中检查屋顶、排水沟和其他建筑围护结构的最佳月份，如有必要的话也是请专家修理屋顶、车道和室外露台的良好时机。我有一份信誉良好的维修人员名单，如果有需要的话请联系我。

大家夏日快乐！

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