经常有客户问他们是否能在加拿大购买房地产。近几年来加拿大联邦政府和安大略省政府实施了多项法律和法规来尝试控制飙升的房地产价格，这给买家和房地产专业人士带来了很多困惑。对于拿学签和工签的客户，很多人都对于两级政府不同的法律怎样实施有很多的疑问。我将尽力解答这些新法律和法规对这类客户的影响。如果您需要更具体的建议，请与我直接联系。
《非加拿大公民购买住宅物业禁令法》和非居民投机税/海外买家税（NRST）是什么？
在加拿大，联邦政府和省政府都可以就各自立法权相关的事项通过立法和法规。尽管大部分权力独立于各级政府，但包括税收、财产和民事权利在内的一些领域属于共同管辖。
非加拿大公民购买住宅物业禁令是加拿大联邦政府在其4月预算中宣布的，于2023年1月1日生效（Canada's ban on foreign property buyers won't apply to many workers, international students | CBC News）。该禁令禁止非加拿大公民、非印第安法案下的人员和非永久居民购买位于人口普查大都市区（CMA）和人口普查集聚区（CA）内的不超过3个住宅单位的任何住宅物业Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act – Frequently asked questions | CMHC (cmhc-schl.gc.ca)）。任何法律都有例外，这条禁令也一样。其特殊情况包括以下：
- 持有学签注册的学生，并且：
- 在购房前的5个税务年度中的每一年都已提交所得税申报表；
- 在购房前的5年中的每年至少在加拿大实际居住超过244天；
- 在禁令生效期间之前没有购买过加拿大的住宅物业；
- 以不超过50万加元的价格购买物业。
- 持有有效工签，并且：
- 在购房时，工签还剩余183天或更多；
- 在禁令生效期间之前没有购买过加拿大的住宅物业。
- 已是难民或被政府认定申请难民身份，并且：
- 根据《移民和难民保护法》获得难民保护或作为受保护人；
- 根据《移民和难民保护法》提出了难民保护申请，并且该申请被认定为符合条件并转介给难民保护委员会；或者
- 根据《移民和难民保护法》基于人道主义公共政策考虑而获得了临时居民身份，为逃离冲突的人们提供安全庇护。
- 有由加拿大礼宾司司长签发的有效外交、领事、官方或特别代表接纳的护照。
- 是非加拿大公民的配偶或事实婚姻伴侣，并与不受禁令限制的加拿大公民、印第安法案下注册的人、永久居民或非加拿大公民一起购买住宅物业。
上述信息来自加拿大住房抵押贷款保险公司（CMHC）的《非加拿大公民购买住宅物业禁令法》文件（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act | CMHC (cmhc-schl.gc.ca))）。这项禁令及其相关法规有效期为2年，必须在2024年12月31日之前被当时政府进行更新或撤销。
一旦确定您有权购买加拿大的住宅物业，您需要了解您是否需要支付安大略省政府的非居民投机税/海外买家税（NRST）。NRST是适用于外国国民（即非加拿大公民或加拿大的永久居民）或外国公司或应税受托人在安大略省购买或取得位于该省任何地方的住宅物业的税费。NRST是在安大略省的土地转让税（LTT）之外的额外税项。基本上，任何非永久居民和/或加拿大公民在房产交易时都必须支付NRST作为交易费用的一部分。自2022年10月25日起，非居民投机税（NRST）税率提高到25%。NRST适用于安大略省的任何住宅物业，包括至少有一套但不超过6套单户住宅的物业，含季节性小屋/住宅和公寓Non-Resident Speculation Tax | Land Transfer Tax | ontario.ca。
NRST 海外买家税如何退税？
一些非加拿大公民或永居居民可以豁免NRST，这些包括被安大略省移民提名计划（OINP）提名的外国国民，且该物业作为主要住所。受保护人（难民）以及永久居民或加拿大公民的配偶也可以豁免。
对于2022年3月29日之后的购房，如在购房后的4年内成为永久居民，且满足以下条件，可能会获得NRST的退款（Non-Resident Speculation Tax | Land Transfer Tax | ontario.ca）：
- 只有个人或与配偶共同持有该物业；
- 申请人将该物业作为主要住所占用，该占用时间从购房之日起的60天内开始，并在申请退款或满足退款条件之后结束。
要求退款必须在成为永久居民后的90天内向安大略省政府申请（请注意，此处指的是成为永久居民，而不是收到永久居民卡的时间，中间可能有几个月的延迟）。
以上是对持有学签、工签的客户在安省是否可以购买加拿大住宅物业的一些简单解读，最后更新于2023年6月。上述禁令和限制不包括购买商业/工业或农业物业。这些建议只是我个人对于这些法规政策的理解，并不是有效的法律建议。如果您有具体问题，请与我联系或咨询专业法律人士。
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